Em San Juan, Porto Rico, governo, moradores e técnicos profissionais criaram um Termo Territorial Coletivo* (Community Land Trust, em inglês), conhecido localmente como Fideicomiso de la Tierra, para preservar e desenvolver comunidades informais ao longo do Canal Martín Peña. Uma empresa pública, chamada ENLACE, foi especialmente criada, e esta empresa regularizou as terras nas comunidades, desenvolveu procedimentos de reassentamento para compensar de forma justa os moradores que moravam em áreas de risco, e protegeu estas comunidades que estão centralmente localizadas da gentrificação, através do estabelecimento de um TTC administrado coletivamente.

As oito comunidades de Martín Peña faz lembrar a experiência da luta de muitas favelas do Rio e comunidades oriundas de ocupações informais em todo o mundo. Na década de 1930, uma devastadora temporada de furacões forçou trabalhadores rurais a entrarem no desemprego e a migrarem para a capital de San Juan. Diante de uma carência de moradias, os imigrantes construíram aproximadamente 5.000 casas informais ao longo do Canal Martín Peña, que era uma importante artéria econômica e de transporte da cidade. Hoje, a população das comunidades é de aproximadamente 30.000, é a área mais densamente povoada em Porto Rico.

As comunidades foram historicamente ignoradas pelo governo. Conexões elétricas informais eram fonte de riscos de incêndio e as vielas estreitas das comunidades impediam o acesso de veículos de emergência. A negligência do governo ao não instalar sistemas adequados de esgoto ou limpar o canal deixou a área extremamente propensa a inundações.

O canal ficou tão poluído que parou de fluir. Seções do canal que costumavam ter 60-120 metros de largura possuem agora aproximadamente um metro de largura, e a profundidade do canal foi reduzida de 2,5 metros para menos de 10 cm. Em um relatório de 2015, a Agência de Proteção Ambiental dos Estados Unidos (EPA, na sigla em inglês) estimou que mais de 3.000 construções ainda descarregavam esgoto bruto no canal.

Vista aérea do canal de Martín Peña nos anos 1930, mostrando a extensão dos manguezais que ladeavam o canal.

Vista aérea do Canal Martín Peña na década de 2000, mostrando que quase todos os manguezais foram preenchidos, e o canal está significativamente mais estreito.

Comunidade Clama por Ação e Resposta do Governo

Pedidos da comunidade para dragar o canal levaram à ação do governo. Em 2001, San Juan e o Corpo de Engenheiros do Exército dos EUA comprometeram-se com um projeto de longo alcance para dragar o canal e restaurar o fluxo de água. A falta de um sistema formal de esgoto era uma fonte importante de poluição. O governo também se comprometeu a revitalizar as comunidades próximas aos canais.

Antes do início do trabalho, dois funcionários da Autoridade de Transportes visitaram as comunidades para conversarem com os moradores sobre o projeto. Sob a liderança deles, o governo realizou 700 reuniões participativas nas comunidades entre os anos de 2002-04. Nas reuniões, os técnicos responderam as preocupações da comunidade e apresentaram ferramentas jurídicas que possibilitassem atingir os aparentemente conflituosos objetivos, tanto de preservar os preços acessíveis da área, quanto de formalizar as propriedades e garantir segurança jurídica aos seus moradores.

Os moradores estavam unidos na sua vontade de garantir que a dragagem do canal e a revitalização que acompanharia a esse processo não serviriam para deslocá-los. Sua principal prioridade, como em muitas favelas do Rio, era em permanecer na sua comunidade e não especular sobre o valor da terra. Os moradores decidiram então que um Termo Territorial Coletivo (TTC) seria o melhor caminho para alcançar seus objetivos, porque haveria um título coletivo, não individual da terra, junto de títulos individuais às construções feitas sobre a terra coletiva. Os participantes também desenvolveram um plano para o Distrito composto pelas oito comunidades. Este Plano Completo de Desenvolvimento guiaria o projeto daqui para frente.

Caño Martín Peña nas comunidades Israel e Bitumul onde o esgoto corre para o canal.

Em 2004, os moradores criaram o Grupo de Oito Comunidades (G-8), uma corporação sem fins lucrativos, para promover o desenvolvimento econômico, social e comunitário ao longo da implementação e manutenção do TTC. O conselho do G-8 é composto por representantes de 12 organizações comunitárias que são escolhidas anualmente em assembleias comunitárias. Hoje, o G-8 facilita a comunicação entre a ENLACE e o TTC e garante o cumprimento do Plano Completo de Desenvolvimento.

Em setembro de 2004, San Juan aprovou a Lei 489/2004. A lei, fundamentada no Plano Completo de Desenvolvimento, criou o Plano Especial do Distrito do Canal Martín Peña e a empresa pública ENLACE, e previa a futura incorporação do TTC.

O Distrito refere-se a uma área que inclui sete comunidades ao longo do canal que compõem o TTC.

A ENLACE serve para apoiar o TTC e é de duração limitada, supervisionando e coordenando a implementação do projeto com mandato para ser “responsável pela coordenação da implementação de todos os aspectos do projeto: incluindo… desenvolvimento de moradias, infraestrutura, dragagem e canalização do Canal, bem como o desenvolvimento urbano e socioeconômico” e para “garantir mecanismos de participação cidadã no planejamento e execução do Projeto ENLACE e promover o empoderamento da comunidade”.

O governador de Porto Rico e o prefeito de San Juan nomeiam a diretoria da ENLACE, composta por representantes dos setores público e privado e moradores da comunidade. Moradores compõem pelo menos 45% da diretoria, a partir de uma lista de candidatos preparados pelo G-8.

Cartaz afixado do lado de fora de uma casa adquirida para a obra, informa moradores a não construírem nesta área, e marca a largura futura do canal.

O TTC é Formalizado

Antes da Lei 489, a maioria das habitações no Distrito era informal–os moradores tinham construído casas sem permissão oficial em terras públicas. Para criar um TTC, as propriedades tinham de ser regularizadas e o título de terra transferido do governo para o TTC. Sob a nova Lei 489, o título de qualquer terreno no Distrito de propriedade de Porto Rico ou San Juan agora automaticamente é transferido para a ENLACE.

Antes de transferir o título para o TTC, a ENLACE trabalhou para regularizar os direitos de propriedade. Foram concedidos aos moradores os direitos de superfície, com o direito de herdar e manter a propriedade de sua casa, enquanto a ENLACE retém os títulos das terras. Esta separação isola os moradores da especulação sobre a terra–eles são capazes de capitalizar sobre os valores crescentes da própria casa, mas não da terra, assim mantendo a área acessível.

Pela lei 489, a ENLACE transferirá o título de terra para o Termo Territorial Coletivo (TTC) que será criado somente depois que os regulamentos que regem as operações do TTC estiverem estabelecidos. De 2006 a 2008, o G-8 e ENLACE organizaram três rodadas de oficinas comunitárias para desenvolver o Regulamento Geral do TTC. Um conselho consultivo e advogados apoiaram o processo para que as necessidades e solicitações dos moradores fossem formalizadas legalmente.

O Regulamento Geral foi promulgado em 21 de outubro de 2008. Eles enfatizam o papel do TTC como um “mecanismo de posse coletiva para resolver o problema da falta de títulos de propriedade” e ao mesmo tempo “evitar o deslocamento involuntário” dos moradores do canal. Isso reflete o propósito do TTC estabelecido na Lei 489: “contribuir para a solução do problema de direitos de propriedade de muitos moradores de bairros através da propriedade fundiária coletiva”. Com o Regulamento completado, a ENLACE oficialmente transferiu o terreno para o TTC por meio de escritura formal em 14 de maio de 2009.

Como o TTC Funciona

O TTC vem operando com sucesso nos termos do Regulamento há oito anos e, em parceria com a ENLACE, tem feito progressos significativos no sentido de se auto-financiar e reassentar os moradores de forma humanitária e necessária para a dragagem do canal. Em 2015, recebeu da Building and Social Housing Foundation (Fundação de Construção e Habitação Social, ou BSHF) o Prêmio Mundial Habitat, reconhecendo-o como um modelo para outras comunidades informais.

O TTC é administrado por um conselho de 11 membros que tem o dever de administrar o TTC para benefício da comunidade por perpetuidade. O G-8 seleciona um total de seis membros deste conselho: quatro moradores e líderes de organizações comunitárias e dois que não precisam ser moradores ou líderes de organizações comunitárias. A diretoria da ENLACE escolhe um de seus próprios membros, que não faz parte do G-8 nem do governo, para servir no conselho. O próprio conselho do TTC escolhe outros dois membros. O prefeito de San Juan e o governador de Porto Rico nomeiam um representante do governo para o conselho. Além disso, o presidente do G-8 serve como um membro sem direito de voto do conselho.

De acordo com os Regulamentos, o TTC deve trabalhar para resolver os problemas de titulação de terras no Distrito, evitar o deslocamento involuntário de moradores, adquirir e manter propriedades para benefício da comunidade e facilitar o envolvimento dos moradores. Ao trabalhar para atingir esses objetivos, o TTC deve seguir princípios orientadores que incluem a promoção da participação dos moradores na tomada de decisões incentivando a igualdade, a segurança e o acesso aos serviços básicos, alem de melhoria dos espaços públicos e transportes.

Entre as tarefas mais importantes do TTC estão o desenvolvimento de moradia e a manutenção de habitações a preços acessíveis. Para garantir que o TTC atinja esse objetivo, o Regulamento determina que o TTC não pode revender terrenos e só pode vender ou alugar moradias para benefício dos membros. Quando um morador decide vender, o TTC tem a opção de comprar a casa de volta, de modo que, em seguida, possa revender a casa a um preço acessível. Quando os moradores hipotecam suas casas, o TTC aparece na hipoteca e tem a opção de comprar de volta a casa, se o morador não efetuar os pagamentos do empréstimo. Para apoiar os moradores com empréstimos, o TTC também fornece educação financeira às famílias.

O TTC pretende ser totalmente autofinanciado assim que os reassentamentos estiverem concluídos e a vida útil da ENLACE tiver expirada. O TTC ganha dinheiro com a venda de casas, o aluguel de propriedades, o investimento na comunidade e o recebimento de doações. O Regulamento exige que o TTC reinvista os lucros nas comunidades através de um fundo rotativo para projetos de infraestrutura, compra de propriedades e outras prioridades estabelecidas pelo Plano Completo de Desenvolvimento.

Quando um morador vende sua casa, o lucro vai em parte para o morador e em parte para o TTC. Este esquema de compartilhamento considera que o aumento do valor do imóvel residencial provém de duas fontes: o investimento do morador na estrutura e os investimentos do TTC na comunidade.

Atualmente, o TTC recebe subsídios significativos do setor público e privado. O TTC também depende de uma quantidade significativa de trabalho voluntário para cumprir seu orçamento. Embora estes dois fatores possam acarretar uma potencial instabilidade financeira de longo prazo, o TTC até o momento permanece estável.

Uma das tarefas mais difíceis da ENLACE e do TTC é o reassentamento de moradores cujas casas estão tão perto do canal que é preciso remover os moradores para que a EPA drague o canal. No total, 1090 domicílios devem ser movidos. Até agora, a ENLACE reassentou com sucesso 110.

Uma casa adquirida pela ENLACE que será demolida para permitir a restauração do canal.

O processo de reassentamento começa com a visita de um Comitê de Reassentamento composto por outros moradores que também foram reassentados através deste processo. O Comitê visita a família e realiza uma avaliação para descobrir que apoio a família precisará durante o processo de reassentamento. A ENLACE tem uma terceira pessoa que avalia o valor da casa, oferece aos moradores uma oferta e os ajuda a encontrar uma casa a venda dentro ou fora do Distrito. A ENLACE apoia a família durante todo o processo, incluindo o pagamento de despesas de mudança.

O TTC Canal Martín Peña, Fideicomiso de la Tierra, como é conhecido pelos moradores, está trabalhando com sucesso na preservação permanente e na manutenção de habitações a preços acessíveis nas comunidades do Canal Martín Peña e pode servir como um modelo útil para outras comunidades informais em todo o mundo, comunidades que irão enfrentar, cada vez mais, o conflito entre desenvolvimento e gentrificação.

*A partir de junho de 2018, adotamos a nomenclatura ‘Termo Territorial Coletivo’ (TTC) para traduzir o conceito, em inglês, de ‘Community Land Trust’. Anteriormente, o conceito foi traduzido livremente como ‘Fundo de Posse Coletiva’. A nova nomenclatura melhor descreve o instrumento internacional que atualmente está sendo adequado às especificidades brasileiras, especialmente sob o aspecto jurídico.

Este artigo foi escrito por Laura Bachmann, e publicado em 07/06/2017.
Tradução por Patricia Gomes. em #OlhoNaGentrificação, #OlhoNaUrbanização, *Destaque, Pesquisa e Análise, Políticas, por Observadores Internacionais, Soluções, Sustentabilidade